Tips de tributación para personas naturales que hayan vendido o planeen vender bienes inmuebles durante el año 2012.

Este es el momento oportuno para comenzar a planear la Renta o Ganancia Ocasional por la venta de bienes inmuebles durante el año 2012  y la razón, es que si bien esas operaciones solo se deberán declarar en el año 2013, es decir, cuando se presente la Declaración de Renta para el año gravable 2011, es importante que las personas naturales antes de presentar su declaración de renta para el año gravable 2011 (cuyos vencimientos comienzan el 9 de Agosto), determinen el valor patrimonial más conveniente para los bienes inmuebles objeto de venta, con el fin de que éste pueda proceder como costo fiscal imputable al ingreso originado en la enajenación y lograr así una menor “utilidad fiscal”.

En el caso de los Bienes Inmuebles, el Estatuto Tributario establece diferentes métodos para establecer su “valor patrimonial”, situación jurídica que da al contribuyente la posibilidad de declararlos por la norma más conveniente dependiendo de su intención de enajenarlos o no, es decir, cuando no se tiene intención de vender un bien inmueble lo más conveniente para el contribuyente es determinar el costo fiscal más bajo con el fin de no incrementar el valor de su patrimonio líquido el cual es base para la determinación de la renta presuntiva y responsabilidad frente al Impuesto al Patrimonio, pero si la intención es enajenar el inmueble, se podrá optar por establecer un valor patrimonial mayor con el fin de disminuir la utilidad fiscal en la enajenación.

Primer Tip: Determinación del “Valor patrimonial”.

La norma que establece el “Valor Patrimonial” por el cual se deben declarar los bienes inmuebles es la contemplada en el artículo 277 del E.T. que dispone lo siguiente:

ARTICULO 277. VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES.  Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986.
Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 7273 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo in mueble deben ser declaradas por separado.
Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto. (Subrayado nuestro)

La norma anterior permite entonces que se determine el valor patrimonial de los bienes inmuebles de conformidad con las normas de “Costo Fiscal” fijadas en los artículos 69, 70, 72 y 73 del Estatuto Tributario, los cuales se resumen de la siguiente manera:

- Artículo 69: Costo de los Activos Fijos: Define como costo fiscal el “costo de Adquisición” o “Valor Declarado el Año Inmediatamente Anterior”

- Artículo 70: Ajuste al Costo de los Activos Fijos: Permite tomar el costo fiscal del artículo 69 y reajustarlo fiscalmente por el “Porcentaje de Reajuste Fiscal” que cada año se fija por decreto. Los activos fijos poseídos a Diciembre 31 de 2011 podrán ser reajustados en 3,65 % (Decreto 4908 de 2011, Art. 2).

- Artículo 72: Avalúo como Costo Fiscal: El autoavalúo o avalúo catastral  aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación.

En este sentido, es importante tener presente que el artículo 277 dispone que los “No Obligados a llevar Contabilidad” deben comparar el valor del “Costo Fiscal” con el “Avalúo Catastral” y declarar por el mayor, en cuanto a los “Obligados a llevar Contabilidad”, si bien la norma no exige que realicen comparaciones con el avalúo catastral para determinar por cual valor se debe declarar el bien, es importante tener en cuenta que si se pretende tomar dicho avalúo como costo fiscal en la enajenación, éste debe figurar como “Valor Patrimonial” en la declaración de renta del año inmediatamente anterior a la enajenación, en caso de haber estado obligado a declarar, teniendo en cuenta que la norma del artículo 72 determina que para tomar el avalúo catastral como costo fiscal, no se aceptaran las modificaciones o correcciones a las declaraciones tributarias, es decir, no es posible corregir el valor patrimonial del activo cuando se pretende tomar el avalúo catastral como costo fiscal.

- Artículo 73: Ajuste de bienes raíces, acciones y aportes que sean activos fijos de personas naturales: Esta es una norma de obligatoria evaluación en la planeación tributaria al momento de determinar el costo fiscal de los activos fijos en caso de enajenación, pues permite determinar un mayor costo fiscal frente a las demás alternativas y por ende una menor utilidad fiscal.

Esta alternativa para la determinación del costo fiscal, solo es aplicable a Personas Naturales independientemente de que se encuentren o no obligadas a llevar contabilidad, teniendo en cuenta que el valor que se pretenda tomar como costo fiscal por esta alternativa, debe figurar como valor patrimonial en la declaración de renta del año inmediatamente anterior al de la enajenación, en caso de haber estado obligado a declarar, pero no tiene la restricción del avalúo catastral que no admite corrección al valor patrimonial del activo, es decir, si en la declaración de renta del año anterior se determinó el valor patrimonial del bien por un alternativa diferente, es posible corregir dicho valor patrimonial y declararlo por la norma prevista en el artículo 73 E.T.

El factor de ajuste es fijado anualmente por Decreto (Ver Decreto 4908 de 2011) y es aplicado sobre el “Costo de Adquisición” dependiendo el “Año de Adquisición”

La determinación del valor patrimonial de un activo fijo por la alternativa del artículo 73 es sin perjuicio que en un año posterior el contribuyente opté por utilizar el avalúo catastral como valor patrimonial.

Segundo Tip: Utilidad No Gravada en la Venta de Casa o Apartamento de Habitación.

Si la Persona Natural lo que esta enajenando es su “Casa o Apartamento de Habitación”, y ésta fue adquirida con anterioridad al año 1987, el Artículo 44 del E.T., establece un importante beneficio fiscal al determinar parte de la “Utilidad” como no gravada con el Impuesto de Renta o Ganancia Ocasional en los porcentajes siguientes:

10% si fue adquirida durante el año 1986
20% si fue adquirida durante el año 1985
30% si fue adquirida durante el año 1984
40% si fue adquirida durante el año 1983
50% si fue adquirida durante el año 1982
60% si fue adquirida durante el año 1981
70% si fue adquirida durante el año 1980
80% si fue adquirida durante el año 1979
90% si fue adquirida durante el año 1978
100% si fue adquirida antes del 1o. de enero de 1978.

Tercer Tip: Diferenciar Renta Líquida de Ganancia Ocasional.

De conformidad con el artículo 300 del E.T., se consideran ganancias ocasionales, las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más. No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.

Los beneficios que puede obtener una persona natural por la correcta diferenciación de la “Renta Ordinaria” y la “Ganancia Ocasional” es que al someter ambas rentas de manera independiente a la tabla de Impuesto sobre la Renta (Art. 241, E.T), el impuesto a cargo resultaría siendo menor que si se sometieran como una sola base gravable (teniendo en cuenta que los primeros 1.090 UVT $27.394.000 año gravable 2011 tributan a una tarifa marginal del 0%), adicionalmente, el impuesto por ganancia ocasional no hace parte de la base para el cálculo de anticipo del impuesto sobre la renta.

Un ejemplo vale más que mil palabras…

Una persona natural vendió hoy por $1.900.000.000 un inmueble adquirido en 1985 por $10.000.000, el cual  habita desde 1990. Por el año gravable 2010 el valor patrimonial declarado fue el avalúo catastral por $500.000.000, el avalúo catastral a Dic 31 del año 2011 es de $800.000.000. ¿Cuál sería la utilidad gravada y el impuesto por ganancia ocasional para cada una de las alternativas de costo fiscal?

Notas:

  • El porcentaje de reajuste fiscal por el año 2011 es 3,65%
  • El factor de ajuste del articulo 73 según el año de adquisición es de 187,24 (Decreto 4908 de 2011)
  • La utilidad No gravada según el artículo 44 es del 20%

Artículo
Precio de Venta
Costo Fiscal
Utilidad
Utilidad Gravada
Impuesto a Pagar (Año gravable 2011)
69. Valor declarado el año inmediatamente anterior$1.900.000.000$500.000.000$1.400.000.000$1.120.000.000$355.400.000
70. costo fiscal (Valor declarado el año anterior) reajustado por el porcentaje de reajuste fiscal (solo hasta dic 31 de 2011)$1.900.000.000$518.250.000$1.381.750.000$1.105.400.000$350.582.000
72. Avalúo Catastral$1.900.000.000$800.000.000$1.100.000.000$800.000.000$249.800.000
73. Factor de ajuste $1.900.000.000$1.872.400.000$27.600.000$22.080.000$0