Los parámetros básicos que se deben tener presentes al momento de definir el valor patrimonial por el cual deben ser declarados los bienes inmuebles que constituyen “activo fijo” para el contribuyente, son los contenidos en el artículo 277 del E.T., norma que hace una diferenciación en  la determinación del valor patrimonial entre los obligados y los no obligados a llevar contabilidad, de la siguiente manera:

Obligados a Llevar Contabilidad.

Este tipo de declarantes, sin importar si son personas naturales, o si son personas jurídicas del régimen ordinario, o si son personas jurídicas del régimen especial, o si son personas jurídicas  no contribuyentes pero declarantes de ingresos y patrimonio, deben tomar en cuenta lo siguiente:

a) Deben denunciar sus bienes raíces solamente por el “costo fiscal” que tengan los mismos a diciembre 31 de 2011.

El “Costo Fiscal” de un bien  inmueble que constituya “Activo Fijo” se determina conforme a lo indicado en el artículo 69 del Estatuto Tributario; es decir, el costo de adquisición, más mejoras, más contribuciones por valorización, y opcionalmente incrementado por el porcentaje de reajuste fiscal que para el año gravable 2011 se determinó en 3,65% (Ver art. 280, E.T) con la salvedad de que si el bien se adquirió durante el año 2011,  el reajuste fiscal se aplicaría no en forma plena sino en forma proporcional por el tiempo transcurrido entre el momento de su adquisición y diciembre 31 de 2011.

Adicionalmente, si se decide no aplicar el reajuste fiscal a los bienes raíces que constituyan activo fijo, se tiene otra opción para definir el valor fiscal de los mismos a Diciembre 31 del 2011 y es la de tomar el costo de adquisición y aplicarle, según el año en los haya adquirido, el factor que le aplique de los publicados en el artículo 73 del E.T. Esos factores, para el caso del año gravable 2011, fueron definidos por el Ministerio de Hacienda mediante el Decreto 4908 de 2011.

b) Los “obligados a llevar contabilidad” no se encuentran obligados a realizar comparaciones entre el costo fiscal y el avalúo catastral o autoavalúo para con ello determinar el valor patrimonial por el cual declarar un bien raíz (Esto lo hacen sólo los no obligados a llevar contabilidad), pero sucede que si se llega a vender el bien raíz, para poder determinar la renta o ganancia ocasional mediante la imputación del  avalúo catastral correspondiente al año anterior al de la enajenación, dicho costo fiscal si debe figurar en la declaración de renta como valor patrimonial, sin que sea admisible su inclusión mediante corrección de la declaración. (Ver Art.72 del E.T)

c) Si se aplica el reajuste fiscal comentado anteriormente, al momento de calcular el gasto de depreciación fiscal del año no debe incluir el valor de dicho reajuste en la base para el cálculo.

d) Si el bien raíz fue adquirido con préstamos en moneda extranjera, en ese caso se le aumentaría o disminuiría con el valor con que se actualice el saldo de la obligación en moneda extranjera a Diciembre 31 y no se le aplicaría el reajuste fiscal.

e) Si a los bienes raíces se les ha contabilizado alguna provisión, la misma no es aceptada dentro del valor patrimonial fiscal.

No Obligados a Llevar Contabilidad.

En cuanto a las personas naturales que no son comerciantes y por lo tanto no se encuentran obligadas a llevar contabilidad, deben determinar el valor patrimonial de sus bienes raíces conforme a los siguientes parámetros:

a) Determinar el costo fiscal de sus bienes raíces el cual podrá ser definido de las dos siguientes formas:

  1. La indicada en los artículo 6769 del ET (costo de adquisición,  más adiciones y mejoras, más contribuciones por valorización, más la aplicación opcional del  “reajuste fiscal” del que se habló anteriormente.
  2. La indicada en el artículo 73 del ET (costo de adquisición incrementado por un factor especial definido de acuerdo con el año de adquisición del bien; a ese subtotal se le suman las adiciones y mejoras; adviértase que ese factor especial aplicable fue definido por el Ministerio de Hacienda para el año fiscal 2010 mediante el Decreto 4908 de 2011.

b) Una vez definido el “costo fiscal” del bien raíz que se posea a diciembre 31 de 2011, ese costo fiscal sí se debe comparar con el autoavalúo o avalúo catastral del mismo año 2011. El mayor valor entre el costo fiscal a diciembre de 2011 y el autoavalúo o avalúo catastral 2011 es el que se toma como valor patrimonial (valor por el cual se declarará el bien raíz)